成都市青羊區(qū)資產評估機構學校拆遷今日更新

在大規(guī)模舊城改造房屋拆遷補償估價中，不少估價人員對學校拆遷補償估價感到棘手：學校拆遷既無市場交易實例，又無收益，既不能采用市場法評估，也不能采用收益法評估；若采用成本法評估，也因學校所用土地既無市場交易實例，又無收益，其土地價值同樣既不能采用市場法評估，也不能采用收益法評估而使成本法評估擱淺。

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實際上，學校屬于公益事業(yè)用房的一部分。想要對學校拆遷進行評估，就要對公益事業(yè)用房進行了解。

為此,本文擬根據公益事業(yè)用房的特點，對學校拆遷補償?shù)目茖W評估予以探討。

公益事業(yè)用房具有如下特點：

1. 權屬特點

（1）土地幾乎全為劃撥土地。（2）建筑物產權屬具體公益事業(yè)單位或其上級管理機構。如：學校房產的產權屬具體某學校或某市、區(qū)教委所有；

2. 實物特點

（1）土地形狀較規(guī)則，地勢平坦，有專用附屬物，如操場、球場、田徑場、游泳池、游泳館、花園、水池、小橋、亭臺、花草樹木、停車場等。（2）建筑密度較小，容積率較低，院內綠化、景觀比較好，環(huán)境幽雅。

3. 使用性質特點

（1）具有公共性、社會福利性。（2）少了它，沒有它，會影響市民的正常生活，增加市民經濟負擔。

對于公益事業(yè)用房拆遷補償估價的價值標準，估價人員幾乎都認為應該采用公開市場價值標準。但是，不少估價人員對于公益事業(yè)用房拆遷補償估價的價值內涵理解有誤。我們認為，公益事業(yè)用房拆遷補償估價的價值內涵，應該是在拆遷范圍內異地重建公益事業(yè)用房的公開市場成本費用支出，即：

公益事業(yè)用房拆遷補償價值＝公益事業(yè)用房土地在拆遷范圍內重新購建價值＋公益事業(yè)用舊房屋價值+公益事業(yè)用舊附屬設施價值

具體計算要求：

公益事業(yè)用舊房屋價值評估，一般采用重置價值法，即，

公益事業(yè)用舊房屋價值＝∑公益事業(yè)用舊房屋重置價值×成新率

當前，評估出的公益事業(yè)用舊房屋重置價值，有的估價報告僅指公益事業(yè)用舊房屋的建安造價，有的估價報告包含了建設單位房屋開發(fā)的利潤、銷售稅費。公益事業(yè)用舊房屋的重置價值，除包括建安造價外，還應該包括勘查設計、監(jiān)理等專業(yè)費用、市政配套設施費、管理費。

面對學校等特殊性較強的拆遷，應當選擇經驗豐富的機構進行評估，確保自己的權益。歡迎免費咨詢貴榮鼎盛資產評估公司，祝您生意興隆。